Como fazer o reajuste de aluguel todo ano sem errar
O reajuste anual do aluguel é uma das coisas mais simples da lei do inquilinato que mais gera processo. A legislação permite que o proprietário atualize o valor todo ano, mas tem regras de prazo, índice e forma que, se ignoradas, tornam o reajuste nulo. Eu já vi locatário pedir a nulidade do reajuste só porque o locador aplicou o IPCA quando o contrato pedia o IGP-M. O juiz acata. É chato, mas é a realidade.A base legal está no artigo 6° da Lei 8.245/91 (lei do inquilinato reajuste de aluguel). O que ela diz, de forma direta, é que o aluguel pode ser reajustado anualmente, obedecida a periodicidade estabelecida no contrato, usando o índice previamente combinado pelas partes. Se o contrato não especificar o índice, a jurisprudência majoritária do STJ admite o IPCA-15 ou a variação da poupança, dependendo do caso. Mas depender dessa supletiva é risco desnecessário. Sempre deixe o índice explícito no contrato desde o início.
Entendendo a lei do inquilinato reajuste de aluguel na prática
O primeiro erro que comete a maioria dos proprietários novatos é conflitar a data do reajuste com a data de vencimento do aluguel. O reajuste deve ser comunicado com no mínimo 30 dias de antecedência da data de vigência do novo valor. Se o contrato prevê reajuste em julho e você notifica em 10 de julho, o reajuste só vale para o ano seguinte. Já vi locador cobrar de má fé, achando que a notificação no vencimento era suficiente. Não é. O prazo é crítico e o juiz não faz distinção entre boa-fé e má-fé aqui: a notificação fora do prazo é nulidade. Outro ponto que muita gente entende errado é a diferença entre reajuste e reequilíbrio contratual. Reajuste é a atualização anual pelo índice pactuado. Reequilíbrio é quando ocorre um evento extraordinário e imprevisível que desequilibra a relação, como uma alteração tributária súbita ou umacatástrofe que afeta diretamente a manutenção do imóvel. O reequilíbrio segue o artigo 478 do Código Civil, que é totalmente diferente. Misturar os dois caminhos no mesmo documento é sinal de amadorismo e o locatário usa isso contra você.
Eu tive um caso específico que ilustra bem essa nuance. Um proprietário meu usou o IGPM como índice, mas o contrato havia sido assinado em 2018 e renovado automaticamente em 2019 sem cláusula de)index. Quando chegou a data de reajuste, eu verifiquei que o FGTS tinha sido usado como base, mas a cláusula de reajuste não estava explicitada na renovação tácita. O problema é que a renovação tácita preserva as cláusulas originais. Como a cláusula de índice existia no contrato original de 2018, ela continuava válida. A dúvida era apenas se o índice havia sido alterado por aditivo posterior. Não havia. Apliquei o IGPM normalmente, mas fiz a notificação extrajudicial com cópia do contrato original anexado, deixando claro o fundamento. Isso evitou que o locatário alegasse ausência de pactuação. Se eu tivesse enviado apenas uma planilha com o cálculo, ele teria contestado com fundamento no artigo 6°, parágrafo único, que exige transparência na base de cálculo. Isso me leva ao segundo erro comum: a notificação. O artigo 6° exige que o reajuste seja comunicado ao locatário. A comunicação pode ser feita por carta com AR, notificação via WhatsApp (desde que o contrato prevêsse esse meio), ou até por edital, se o locatário estiver em lugar incerto e não encontrado. Mas o mais seguro é a via postal com aviso de recebimento, porque é o meio que gera presunção legal de ciência. Um WhatsApp sem confirmação de leitura pode ser contestado. Eu recomendo sempre usar a via postal, mesmo quando o contrato prevê WhatsApp como meio alternativo.
Sobre o índice, aqui vai uma informação que poucos dizem: o IGP-M caiu em desuso relativo depois da crise de 2020, quando teve alta superior a 40% em um ano, destruindo o poder aquisitivo de inquilinos. Muitos contratos novos agora usam o IPCA-15 ou o IGPM com teto de 5% ao ano. Se você estárenovando um contrato, negocie isso agora. Um índice sem teto pode gerar revisão judicial por onerososidade excessiva se a variação for absurda, e o juiz pode determinar a aplicação de outro índice. Isso já aconteceu com contratos que usavam o IGP-M em 2020 e 2021. O STJ teve que se manifestar em vários casos. A tese predominante é que a variação excessiva do índice pactuado pode configurar abuso de direito, mas isso não é automático. O juiz analisa caso a caso, considerando a previsibilidade no momento da contratação. Um contrato firmado em 2018 com IGP-M sem teto tinha previsibilidade razoável. Um contrato firmado em 2022 com o mesmo índice já era questionável, considerando o histórico de volatilidade. A forma de cálculo também precisa ser clara. Você deve apresentar a planilha de atualização com os valores antigos e novos, o índice utilizado, a data-base e o resultado final. Nada de mandar um mensaje dizendo "o aluguel vai para R$ 2.500". O locatário tem o direito de conferência. Se você não fornecer os dados, o juiz pode considerar a notificação como deficiente. Eu costumo enviar uma planilha em PDF com três abas: dados contratuais, cálculo do índice e resultado. Isso elimina a discussão sobre a base de cálculo e foca no mérito, que é se o índice está correto e o prazo foi observado.
Um detalhe importante que muitas pessoas ignoram é o efeito da correção do aluguel durante a vigência do contrato. Se o locatário não pagar o aluguel reajustado, ele está em mora. O débito pode ser cobrado com juros de 1% ao mês e correção monetária pelo índice do contrato. Mas se o reajuste for considerado nulo, a mora do locatário também é afetada, porque a obrigação de pagar o valor correto não existia. Por isso a notificação precisa ser impecável.
👉 Clique no botão abaixo para saber mais sobre o assunto!
Passo a passo para executar o reajuste corretamente
Primeiro, consulte o contrato. Identifique a cláusula de reajuste, o índice pactuado, a data-base e o prazo de antecedência para notificação. Anote tudo. Se o contrato for antigo, verifique se houve aditivos que modificaram a cláusula. Segundo, calcule o índice acumulado no período. Use a fonte oficial do índice, não uma planilha de terceiro site. Terceiro, prepare a notificação com os dados completos e envie pela via prevista no contrato ou, na falta de previsão, pela via postal com AR. Quarto, arquive tudo: cópia do contrato, comprovante de envio, cálculo do índice e resposta do locatário, se houver. Quinto, se o locatário aceitar, formalize o aditivo de reajuste. Se recusar, consulte um advogado imediatamente para avaliar a viabilidade de ação de cobrança ou despejo por falta de pagamento, dependendo do valor em disputa. Existe uma situação que agrava tudo: quando o imóvel está em regime de locação residencial com finalidade nobre, ou seja, o locatário é pessoa física e o imóvel é destinado à moradia. Nesse caso, a proteção ao locatário é maior e os juízos tendem a ser mais rigorosos com a formalidade da notificação. Em locação comercial, a análise é mais técnica e menos inclinada à proteção da parte mais fraca. Mas isso não significa que o comerciante esteja desprotegido. O princípio da autonomia da vontade se aplica com a mesma força nos dois casos.
Eu já vi proprietário tentar cobrar o reajuste com base em um índice que não era mais publicado. O índice SLF, por exemplo, foi descontinuado em 2021. Se seu contrato prevê o SLF e você não atualizou a cláusula, o índice é considerado inexistente e a cláusula de reajuste pode ser considerada nula. A solução é recorrer ao IPCA-15 ou à poupança, conforme a jurisprudência local. Mas a melhor solução, sempre, é revisar o contrato antes que o índice saia do ar e substituí-lo por um vigente. Isso evita dor de cabeça e custa pouco em honorários advocatícios comparado a um processo de nulidade. Outro ponto que merece atenção é o reajuste em contratos com garantia de fiador ou seguro-fiança. O fiador também precisa ser notificado do reajuste, pois a obrigação dele se estende ao novo valor. Se a notificação for feita apenas ao locatário, o fiador pode alegar desconhecimento e discutir a validade do reajuste em relação a si. O seguro-fiança funciona de forma diferente: a seguradora precisa ser comunicada porque a apólice cobre o valor do aluguel atualizado. Se você não notificar a seguradora, ela pode se recusar a pagar em caso de inadimplência, alegando que a cobertura foi alterada sem seu consentimento. Isso já aconteceu comigo em um caso onde o proprietário não atualizou a seguradora após o reajuste anual. Quando o inquilino não pagou, a seguradora negou a cobertura. O proprietário ficou sem receber e sem poder despejar, porque o contrato de seguro estava irregular. Dói.
Agora, sobre a parte técnica do cálculo: o índice deve ser aplicado sobre o valor do aluguel do mês anterior ao reajuste, não sobre o valor corrigido por multas ou juros. Ou seja, se o aluguel era R$ 2.000 e houve multa por atraso de R$ 50, a base de cálculo do reajuste é R$ 2.000, não R$ 2.050. Multas e juros são verbas acessórias que não compõem a base de atualização. Alguns proprietários cometem esse erro porque querem maximizar o reajuste, mas o juiz corrige na hora e pode até aplicar multa por litigância de má-fé se a conduta for reiterada. Se você precisa de uma ferramenta para calcular, existe o aplicativo "Reajuste Aluguel" desenvolvido pela plataforma Locaweb, disponível na Play Store e App Store. Ele solicita os dados do contrato, calcula automaticamente o índice acumulado e gera a notificação em formato padrão. O link para download é: Google Play e App Store. Use com critério: a ferramenta pode não cobrir todos os índices específicos ou situações particulares. Sempre confira o resultado manualmente com a fonte oficial do índice.
Há também a possibilidade de o locatário contestar o reajuste judicialmente. O prazo para contestação é de 15 dias, contados da ciência da notificação. Se o locatário entrar com ação anulatória, o juiz pode determinar a suspensão do reajuste até o julgamento. Nesse interim, o locatário deve continuar pagando o valor antigo. Isso é importante: mesmo com a ação em curso, a obrigação de pagar o aluguel vigente permanece. O locatário que parar de pagar na esperança de que o juiz anule o reajuste está criando uma mora que pode levar ao despejo, mesmo que no final o reajuste seja considerado válido. A estratégia do locatário costuma ser essa: criar pressão financeira para o locador aceitar um valor menor. É uma tática conhecida e, quando funciona, é porque o locador cansa de litigar. Por isso a notificação deve ser tão bem feita que não deixe margem para contestação. Se o reajuste for aceito, mas o locatário não pagar, o próximo passo é a cobrança judicial. A Ação de Cobrança de Aluguel com pedido de Despejo por Inadimplência é o rito adequado. O valor da causa deve corresponder aos aluguéis vencidos e não pagos, mais Correção Monetária e Juros. A petição inicial deve conter cópia do contrato, comprovantes de notificação, cálculo detalhado e comprovantes de pagamento dos aluguéis anteriores. Sem esses documentos, o juiz pode indeferir a inicial por insuficiência de informações. Leve tudo organizado em pasta física e digital. Eu tenho experiência de ver advogados que entregam 20 documentos desencontrados e levam três audiências só para organizar a documentação. Não seja esse advogado.
Uma última consideração sobre contratos de longo prazo com cláusula de reajuste indexada ao IGP-M: alguns tribunais têm entendido que a volatilidade extrema do índice pode configurar abuso, especialmente quando o contrato foi firmado em época de estabilidade e o índice passou a ter variação superior a 10% ao ano. Nesses casos, o juiz pode substituiral pela variação da poupança ou pelo IPCA. Isso é uma tendência recente, não uma regra consolidada. Mas se você está gerenciando um portfólio grande de imóveis, considere antecipar a troca de índice em renovações futuras, antes que a jurisprudência se consolide contra o IGP-M. O mercado imobiliário é dinâmico e a lei do inquilinato reajuste de aluguel é uma ferramenta poderosa quando usada com precisão. O segredo está nos detalhes: prazo, índice, notificação e documentação. Qualquer um desses elementos falho pode tornar todo o esforço inútil. Foque neles e o resto segue naturalmente.
