O que realmente acontece quando um casal esta planejando comprar um apartamento
A maioria dos casais que chegam pra consultar um empréstimo imobiliário ainda acha que o maior desafio é conseguir a aprovação do financiamento. Na prática, esse é só o começo. O processo de compra de apartamento envolve uma série de etapas burocráticas, análise de documentos, negociação e uma série de decisões financeiras que definem se o imóvel vai caber no orçamento por anos ou se vai sufocar a vida do casal. Eu já vi muitos casos em que o casal consegue a aprovação do financiamento, assina o contrato e depois descobre que não conseguia arcar com as parcelas porque não tinha calculado os custos adicionais. Esse é um erro comum que dá prejuízo real.
Passo a passo para um casal esta planejando comprar um apartamento
O primeiro thing a fazer é sentar e fazer uma planilha simples de renda vs. despesa. Não adianta nada ir ao banco com a intenção de comprar um imóvel sem saber exatamente quanto sobra no final do mês após todos os compromissos existentes. A regra geral do mercado é que a parcela do financiamento não deve ultrapassar 30% da renda bruta familiar, mas essa é só uma diretriz. O ideal é mirar em 20% a 25% para ter margem de manobra. A depois de entender a capacidade de pagamento, o próximo passo é definir o perfil do imóvel. Tipo de condomínio, localização, área útil, tempo de construção. Se o apartamento for novo, o financiamento tem condições melhores, mas o prazo de entrega pode ser longo. Se for usado, a avaliação do banco pode descontar valor, e isso interfere diretamente no montante que vocês conseguem financiar.
A análise de documentação é onde a maioria dos casais perde tempo. Precisam ter em mãos: comprovante de renda dos dois, declaração de imposto de renda completa com recibo de entrega, extrato extrato bancário dos últimos três meses, certidão negativa de débitos (federal, estadual e municipal), comprovante de residência e documento pessoal de ambos. Se algum desses documentos estiver vencido ou incompleto, o processo pode atrasar semanas. Sobre a escolha do banco, não é recomendável simplesmente aceitar a primeira proposta. Cada instituição tem taxas e carências diferentes. Um banco pode cobrar CET de 14% ao ano e outro 16%, o que faz uma diferença enorme no total pago ao longo de 30 anos. Pedir propostas de pelo menos três instituições e comparar o CET, não apenas a taxa de juros, é o procedimento correto.
Há um detalhe que pouca gente leva em conta: a possibilidade de usar o FGTS. Se ambos trabalham com carteira assinada há pelo menos três anos, é possível utilizar o saldo para amortizar a dívida ou even quitar parcelas. Em alguns casos, isso reduz o prazo do financiamento em até 5 anos, economizando centenas de milhares de reais em juros. Outro ponto importante é a questão da escritura e do registro. Após a aprovação do financiamento e o pagamento da entrada, o casal precisa providenciar a escritura de compra e venda em cartório e, em seguida, registrar o imóvel no RGI. Esse processo pode levar de 30 a 60 dias úteis, dependendo do cartório e da cidade. Muitos casais esquecem dessa etapa e acabam comprando um imóvel que ainda não está formalmente em seu nome.
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Dicas práticas que fazem diferença no dia a dia
Uma coisa que eu aprendi na prática e que costuma evitar problemas futuros é exigir uma vistoria técnica prévia do imóvel antes de fechar qualquer negócio. Já vi casos em que o casal assinou contrato de promessa de compra e venda e só depois descobriu que o apartamento tinha problemas estruturais graves, como infiltração e trincas na fundação. Nesses casos, a restauração pode custar mais do que o próprio imóvel vale. Outro ponto que gera confusão é a questão dos custos de transferência. Além do preço do imóvel, há o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que varia de 2% a 3% do valor venal do imóvel, custos cartoriais de escritura e registro, e eventualmente taxa de administração do condomínio. esses valores precisam entrar no cálculo inicial, senão o orçamento não fecha.
Quanto à negociação, o preço de tabela nem sempre é o preço final. Em construções na planta, é comum conseguir descontos de 5% a 15%, especialmente nos últimos lotes do empreendimento. No mercado de usados, a margem de negociação depende muito da situação do vendedor. Se ele precisa vender rápido, há espaço para conversa. Se o imóvel está há meses no mercado, também.
O que um casal esta planejando comprar um apartamento precisa saber sobre riscos
O principal risco não é técnico ou burocrático, é financeiro. A taxa de juros pode subir durante o prazo do financiamento, e isso aumenta significativamente a parcela mensal. Nos regimes de taxa fixa, como o SAC e Price, a parcela tem comportamento diferente. No SAC, a parcela diminui com o tempo, mas começa mais alta. No Price, é constante, o que pode ser mais previsível, mas o total de juros pago é maior. Para quem tem renda variável, o SAC costuma ser mais seguro a longo prazo. Outro risco que poucos consideram é a desvalorização do imóvel. Em regiões com oferta excessiva de novos lançamentos, o preço pode cair 10% a 20% nos primeiros cinco anos. Se o casal precisar vender antes do financiamento ser quitado, pode enfrentar uma situação em que o valor de revenda é inferior ao saldo devedor. Esse cenário, chamado de underwater, já aconteceu com muita gente durante crises econômicas.
Existe ainda o risco de desemprego ou redução de renda de um dos cônjuges. O financiamento é contraído em nome dos dois, e a obrigação é solidária. Se um perder o emprego, o outro assume a parcela integral. Por isso, ter uma reserva de emergência equivalente a seis meses de despesas fixas, incluindo a parcela do financiamento, é essencial. Sem essa reserva, qualquer imprevisto vira uma crise. Uma coisa que eu recomendo fortemente é a contratação de um seguro habitacional. O custo é baixo, geralmente entre 0,3% e 0,5% do valor do imóvel por ano, e protege contra incêndio, danos elétricos e até roubos. Sem esse seguro, o casal fica exposto a prejuízos grandes em caso de sinistro. Alguns bancos exigem o seguro como condição para a aprovação do financiamento, mas mesmo que não exijam, vale a pena contratar.
Na hora de escolher o corretor ou a equipe que vai acompanhar o processo, prefira profissionais com registro no CRECI e que tenham experiência específica em financiamento imobiliário para casais. Corretores generalistas podem perder detalhes importantes, como a necessidade de apresentar a certidão de óbito de um dos pais em casos de herança, ou a necessidade de autorização judicial em imóveis de menores. Essas particularidades fazem diferença no tempo e no sucesso da operação. O processo todo, do primeiro contato com o banco até a entrega das chaves, leva em média de 60 a 120 dias. Se o imóvel for na planta, esse prazo pode estender por mais 12 a 24 meses, dependendo da conclusão da obra. Planejar isso com antecedência evita pressões desnecessárias e decisões apressadas que costumam se revelar ruins depois.
